Domani: mediazione sulla ripartizione delle quote per l'installazione delle telecamere in un supercondominio nel piano pilotis, parte comune di 18 persone

Tipologia dell'esercizio: Relazione

Aggiunto: oggi alle 10:14

La questione della ripartizione delle spese per l'installazione di telecamere in aree comuni di un supercondominio come il piano pilotis, in un contesto di 18 condomini, porta a esaminare vari aspetti della legislazione condominiale, in particolare il Codice Civile italiano e le pronunce della Corte di Cassazione. Partiamo con un'analisi normativa basata sugli articoli del Codice Civile e successivamente integriamo le interpretazioni giurisprudenziali che possono influenzare la decisione.

Il Codice Civile, all'articolo 1122-ter, regolamenta specificamente l'installazione di impianti di videosorveglianza nelle parti comuni. Esso stabilisce che per l'installazione di tali impianti è necessaria una delibera assembleare che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Tuttavia, la distribuzione delle spese legate a queste installazioni segue poi le regole ordinarie di ripartizione delle spese per le parti comuni, come definito all'articolo 1123 del Codice Civile, salvo diverse convenzioni stabilite tra i condomini.

L'articolo 1123 prevede che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Ora, nel contesto specifico che ci viene presentato, è fondamentale chiarire se vi siano accordi tra i condomini che prevedano modalità diverse di ripartizione per le spese delle telecamere.

La Corte di Cassazione, con varie sentenze, tra cui la n. 10819 del 1996 e la n. 2046 del 2006, ha ribadito che l'installazione di impianti di sicurezza come le telecamere può configurare innovazioni finalizzate al miglioramento o all'uso più comodo della cosa comune. Tali innovazioni, se non necessarie o urgenti, richiedono la maggioranza qualificata (due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza degli intervenuti), come delineato dall'articolo 1136, comma 5, del Codice Civile, per approvarne sia l'installazione sia la ripartizione delle spese.

Nel caso descritto, 5 condomini su 18 hanno votato a favore, con 2 assenti e 1 astenuto. Questo voto non realizza la maggioranza richiesta per l'approvazione di un'innovazione, mancando sia in numero che in valore millesimale. Pertanto, senza l'approvazione formale di un'assemblea qualificata, non sussiste l'obbligo legale di ripartizione delle spese tra tutti i condomini.

Se però la decisione fosse ratificata in un successivo incontro, con la corretta maggioranza, il principio di ripartizione delle spese secondo il valore millesimale dovrebbe essere applicato. Eccezioni o modifiche a tale ripartizione richiederebbero accordi specifici e unanimi tra tutti i condomini.

Un altro fattore da considerare è la finalità delle telecamere. Se l'installazione fosse percepita come miglioria per sicurezza rafforzata, le spese potrebbero essere ripartite proporzionalmente solo tra coloro che beneficiano direttamente dall'installazione, in base a precedenti accordi o risoluzioni differenti. Una sentenza significativa a tale riguardo è quella della Cassazione n. 28208 del 2019 che affronta casi in cui i benefici siano esclusivamente di una parte dell'immobile comune, intervenendo quindi sulla proporzionalità della spesa.

Per concludere, in assenza di chiarimenti o accordi particolari, dovresti pagare secondo la tua quota millesimale solo se l'assemblea condominiale ottiene l'approvazione necessaria con la giusta rappresentanza, secondo le leggi sulle innovazioni delle cose comuni. Se non è raggiunta tale maggioranza, l'obbligo di contribuzione decade. È fondamentale consultare eventualmente professionisti del diritto condominiale per assicurare un'approfondita verifica delle deliberazioni e dei conseguenti obblighi contributivi.